Переуступка прав на квартиру в новостройке

Купить новую квартиру прямо из рук застройщика не всегда получается. Часто встречаются ситуации, когда жилье в новостройке перепродаётся третьим лицам.

Расскажем более простыми словами, что такое переуступка квартиры в новостройке: инвестор (то лицо, которое приобрело жилье у застройщика) передаёт другому лицу своё право на использование жилплощади после того, как строительство будет завершено, за установленную плату.

Эта схема совершенно законная и легальная, если оформить сделку надлежащим образом.

Выгодна ли переуступка?

Некоторые частные инвесторы массово выкупают квартиры блоками и продают в дальнейшем. Перепродажа может проводиться с целью получения выгоды или же по личным причинам, но в обеих случаях сделка легитимная и оспорить ее практически нереально.

По переуступке передаётся жилье, стоимость которой несколько ниже среднерыночной, той, что предлагается застройщиком.

Новый покупатель должен помнить, что вместе с правами на жилье он получает и возможные риски, связанные с недобросовестными застройщиками, которые решат не доводить дела до конца.

Поэтому так важно внимательно изучить договор и трезво оценивать ситуацию. Узнать, как обстоят дела на стройплощадке и проверить застройщика стоит обязательно!

Покупателю стоит:

1. обязательно указывать начальный тип договора,на основании которого будет выполняться передача прав собственности;
2. проконтролировать, чтобы в документе был расписан порядок расчётов и точная сумма сделки;
3. проверить все документы и разрешения на строительство у застройщика;
4. заверить договор переуступки нотариально.

Какова возможная реакция застройщика?

Даже если это не оговаривалось, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика. Хотя по закону согласование покупки не является обязательным, сделать это не будет лишним.

Любой участник долевого строительства имеет полное право пойти на переуступку, в то время как застройщик не может запретить провести эти манипуляции. Ограничить права клиентов на заключение договора по переуступке прав на квартиру нельзя, но в реальности многие все равно пытаются действовать по своему усмотрению.

Некоторые застройщики в процессе заключения договора с инвестором отдельно оговаривают, как необходимо уведомить компанию, если тот решит заключить договор цессии (переуступки прав требования).

Обычно рекомендуется в письменном виде не позже чем по происшествии 10 дней с момента регистрации нового договора уведомить его об этом.

Другие компании в этом отношении ведут более жёсткую политику, в таком случае с первичным инвестором подписывается соглашение о невозможности выполнить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке.

Почти в каждом договоре долевого участия сегодня прописывают необходимость оговаривать переуступку с застройщиком, уточняя его решение. Когда в сделке застройщик будет выступать третьей стороной, риски немного снижаются, но все же проверить, как первичный инвестор рассчитался за недвижимость, будет не лишим.

Почему люди готовы покупать по переуступке?

Дело в цене, ведь не каждый может позволить себе хорошую однушку в новостройке, а здесь привлекательный вариант по несколько сниженной стоимости.

Обычно сделки предлагают профессиональные инвесторы, которые вкладывают средства ещё на этапе застройки и в итоге второй покупатель сможет купить уже готовую недвижимость дешевле. Поэтому практика переуступки популярна и масса договоров заключается именно таким образом.

По информации банков, около 25% сделок заключаются таким образом. Сами банки дают согласие на выдачу ипотечного кредита, чтобы граждане могли купить жилье.

Риски только в том, что после завершения строительства дом может быть не сдан в эксплуатацию, т.е. не принят контролирующими органами. Чтобы избежать такой проблемы, стоит очень внимательно выбирать не только продавца, но и застройщика.

Необходимо заплатить налоги

Переуступка прав на квартиру в новостройке для продавца подразумевает необходимость уплаты налога. Чтобы выполнить расчёт, стоит от начальной суммы покупки отминусовать ту сумму, за которую квартира переуступается.

На полученный в результате сделки доход уплачивают налог. На практике же многие пытаются разделить расходы поровну или же необходимость выплаты ложится исключительно на плечи покупателя. Налог взымается в размере 13% от полученного в результате дохода.

В некоторых случаях в договоре переуступки оказывается одна цена, а по факту первоначальному инвестору покупатель отдаёт большую сумму денег. Мы не советуем проводить сделки таким образом, поскольку в случае обмана доказать ничего не получится.

Как узнать задолженность по квартплате по лицевому счёту?

Как составить договор аренды квартиры — читайте тут.

Отличие аренды от найма жилого помещения — https://metrtop.ru/arenda/otlichie-arendy-ot-nayma-zhilogo-pomescheniya/.

В договоре нужно прописывать исключительно полную цену недвижимости, в противном случае покупатель не сумеет воспользоваться налоговыми вычетами и предъявить инвестору претензию. Такая схема рискованная для покупателя.

Как выполнить переуступку и что нужно учесть?

Ещё до подписания всех бумаг нужно ещё раз проверить, не находится ли имущество под залогом в банке и узнать, как инвестор выполнил оплату взносов.

Если окажется, что квартира под обременением, обременение нужно снять, переоформив кредит на нового собственника. Стоит внимательно проверить документы, на руках у покупателя после заключения сделки должны быть:

1. договор переуступки;
2. согласие от застройщика;
3. оригиналы документов об оплате;
4. акт приёма-передачи жилья.

В договоре переуступки прописывается переход права собственности от продавца покупателю и обязательно должно быть приложение документа, согласно которому право собственности у этого продавца возникло.

Здесь же указывается порядок расчёта и сумма сделки. Помните, что оформление договора переуступки возможно только если дом ещё не был сдан в эксплуатацию и акт приёма-передачи подписан не был.

Всю описанную информацию надо получить у застройщика, а затем у продавца, сравнить ее на сходство и, если все нормально, можно подписывать документы.