Как и в каких случаях расторгается договор аренды по инициативе арендатора?

Согласно актуальному гражданскому законодательству, договор аренды может заключаться на оговоренный сторонами срок и бессрочно.

Если имеет место второй случай, то каждая сторона может, при соблюдении определенной процедуры, отказаться от дальнейшего исполнения договора. Но есть в законе основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

В каких случаях можно расторгнуть сделку до истечения срока её действия?

Причины расторжения договора аренды по инициативе арендатора указаны в ст. 620 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим каждую из них детально.

Арендодатель препятствует пользованию имуществом

Данное основание, если исходить из положений законодательства, можно разделить на два схожих друг с другом:

• имеет место препятствование в пользовании переданным имуществом;
• арендодатель не передает вещь, являющуюся предметом договора, в пользование совсем.

Пример второго варианта: стороны договорились об аренде автомобиля, арендатором внесена плата по договору. Но собственник продолжает ездить на машине, не передавая транспортное средство контрагенту.

Один из выходов из такой ситуации – досрочное расторжение договора аренды арендатором. Нужно искать другой автомобиль и более адекватного владельца.

Внимание: если арендная плата, как в примере, уже передана, то одним из важнейших вопросов будет её возврат. Хорошо, если удастся решить проблему мирным путем. Многим приходится обращаться в суд.

Пример первого варианта: арендодатель передал арендатору нежилое помещение, но потом, неизвестно по какой причине, врезал новые замки.

Контрагент, не имея нужно ключа, утратил возможность пользоваться помещением. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора, в данном случае, – вполне адекватный выход из ситуации. Главное – законный.

Наличие недостатков в имуществе

Причем они должны определенным образом характеризоваться:

1. Недостатки препятствуют пользованию вещью.
2. Они не были известны арендатору до момента заключения договора, хотя и существовали.
3. Их невозможно было выявить при осмотре предмета аренды.
4. Арендодатель умолчал о недостатках.

Проще: предмет аренды представлялся и должен был казаться полностью исправным, но выяснилось, что это не так. А арендодатель умолчал о проблемах. По сути – обманул своего контрагента.

Расторжение договора аренды, в таком случае, по инициативе арендатора – это тоже законный вариант.

ИП арендовал у собственника склад, чтобы хранить цемент, которым он торгует. Склад арендатору понравился: большой, вместительный, находится в центре города. Плата за его использование – низкая.

Однажды, ИП, прибыв на склад, увидел, что мешки с цементом намокли. Оказалось, что труба отопления, вмонтированная в стену, подтекает. Течет. Коммунальщики тестировали систему, пускали по трубе воду – и вот результат.

Арендодатель знал о проблемах с отоплением, но посчитал, что до зимы еще далеко, и ничего не произойдет. Арендатор не мог выявить недостаток, так как, труба была вмонтирована в стену.

Важно: один из ключевых моментов разбирательства в этом и других подобных случаев – доказывание того, что арендодатель знал о проблемах с вещью. Нередко приходится проводить различного рода экспертизы.

Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт

Закон возлагает обязанность по совершению текущего ремонта на арендатора, если иное не определено в договоре. Капитальные работы должен осуществлять собственник, или иное лицо, законно владеющее вещью. Опять же, договор может содержать иные условия.

Если обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, но ничего не делается, то арендатор может заполнить образец документа о расторжении договора аренды по своей инициативе и действовать.

В ст. 620 ГК РФ указано, что кап. ремонт должен осуществляться:

• в сроки, определенные сторонами;
• в разумные сроки.

Если этого не происходит, то сделка может быть прекращена в одностороннем порядке.

Советуем статью: Незаконная сдачи квартиры.

Имущество пришло в состояние, непригодное для использования

Основание, которое похоже на второе из перечисленных, но ситуация несколько иная: арендодатель передал, скажем, исправный автомобиль арендатору. Но, в один из дней, был сильный ветер, на машину упало дерево. ТС стало непригодным для использования.

Важное условие: возможность пользоваться предметом аренды должно быть утрачено по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор.

ГК РФ говорит о том, что основания для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке могут быть и иными, если они:

• прописаны в тексте соглашения;
• не противоречат действующему законодательству.

Интересный материал: Опись имущества при аренде квартиры.

Порядок расторжения сделки

Пошаговая инструкция:

1. Нужно направить соответствующее уведомление арендодателю. Образец сообщения о досрочном расторжение договора аренды не утвержден законом — его можно скачать тут. Главное – изложить ряд важных сведений: данные о сторонах, о существе сделки, о желании арендатора прекратить отношения, об обстоятельствах, которые дают право расторгнуть договор.
2. Если стороны не обсуждали сроки рассмотрения такого уведомления, то арендодатель должен дать ответ в течение месяца с момента получения письма.
3. Если собственник имущества согласен прекратить отношения, то стороны заключают соответствующее соглашение, в котором указывается, что договор аренды (реквизиты) расторгается по инициативе арендатора. Если арендодатель имеет какие-то возражения, то дело, наверняка, дойдет до суда. Физические лица должны обращаться в районный орган правосудия, субъекты коммерческой деятельности – в арбитражный суд.
4. Далее, выносится решение по делу, на основании которого отношения прекращаются, либо договоренности продолжают действовать.

Безусловно, если вопрос решается в досудебном порядке, то арендатор экономит существенное количество времени. Поэтому нужно постараться решить проблему мирным путем.

Таким образом, выразить желание расторгнуть договор досрочно арендодатель может, главное – иметь необходимые основания и соблюсти процедуру.