Регистрация и учет объекта незавершенного строительства

Невзирая на огромное количество актов и постановлений в РФ, что такое объект незавершенного строительства сказать однозначно сложно.

Большинство специалистов склоняются к мнению, что таким можно называть объект, который на текущую дату находится в процессе строительства, он расположен на определённом участке земли и каким-либо образом переместить его без разрушения всей конструкции не представляется возможным.

В конце 20 века была создана инструкция по наблюдению за капитальным строительством, в которой описывался тип объекта, строительство которого временно не ведется или оно заморожено, а само здание не было принято в эксплуатацию с заключением соответствующего акта.

Документ больше не имеет юридической силы, но зато в нем было дано самое точное объяснение этой проблемы.

Какие здания можно сюда отнести?

Как только строительные работы будут окончены, результат должен быть оформлен надлежащим образом. Этот факт подтверждает ряд актов:

1. акт приема выполненных работ на объекте, который относится к жилищному или гражданскому строительству;
2. акт приема объекта, доказывающий, что на нем завершены все строительные и монтажные работы.

Эти правила применимы к объектам любой формы собственности. Если 2 описанных выше документа не подписаны, то это своего рода признание объекта незавершенным строительством.

Он может быть таковым только при условии, что на земельном участке уже залит фундамент, в противном случае речь о незавершенке еще не идет, ведь даже не видно начала строительных работ.

Так, признать участок, который расчищен и залит асфальтом, но фундамент здания еще не возвели, незавершённым строительством не получится.

Советуем материал: Расчет субсидии на квартиру.

Почему происходит консервация незавершенного строительства?

Регистрация объекта незавершенного строительства проводится в любом случае, так как платить за него налоги тоже надо. Если строительство не пошло или стало убыточным для заказчика, оно может быть заморожено. В таком случае его тоже нужно зарегистрировать и правильно оформить.

Принять окончательное решение имеет право только заказчик, который выпускает приказ, согласно которому в максимально сжатые сроки на объекте должна быть проведена инвентаризация.

Дальше об этом решении нужно уведомить подрядчика, после чего они вместе занимаются процессом консервирования строительства.

Полномочия проводить инвентаризацию получает специальная комиссия, членами которой могут быть не только представители инвестора, но и со стороны подрядчика. Их цель – провести опись дома, в которой особое внимание уделяется таким пунктам:

1. какое наименование объекта;
2. какими основными элементами он отличается;
3. стадия выполнения монтажных работ.

Дальше все лица подписывают акт об остановке стройки на время, теперь проведен учет объекта незавершенного строительства и объект считается официально замороженным.

Дополнительно в документы вписывается объем проведенных работ, а также указываются потраченные заказчиком средства на заморозку.

Причинами прекращения работ может быть что угодно. Здесь и проблемы с финансами у инвестора, и изменения на рынке, в результате чего спрос на объект снижается или пропадает вообще.

Чаще всего интересы собственников просто меняются. И даже в таком случае объекты представляют собой большую ценность на рынке недвижимости. Дело в том, что у них уже есть полный пакет разрешительной документации, есть готовый проект и подписанная смета.

Затраты на корректировку этих документов зачастую получаются существенно ниже, чем если бы все пришлось делать с нуля. Да и времени на это уходит намного меньше, поэтому всегда находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении недостроя.

Процесс регистрации недостроя

Требование выполнить регистрацию недостроенного объекта в целом ряде инстанций выглядит на первый взгляд нелогично, но провести такие работы нужно обязательно.

Чтобы процедура прошла успешно, здесь тоже придется заранее собирать небольшой пакет документов, среди которых должно быть:

• данные о том, кто является собственника земли;
• акт о выполненной заморозке стройки;
• полный проект строительства, включая смету;
• технический план на объект;
• если стройка проводится на арендованной территории, от заказчика понадобится справка, что он заключил с другим лицом договор аренды земли.

Только официальная регистрация незавершенной стройки позволит заказчику дальше по своему усмотрению распоряжаться этим объектом.

Более того, передача незавершенного объекта строительства другим заинтересованным лицам и проведение с ним разного рода сделок допускается только при наличии документа о том, что объект был официально признан недостроем. Без оформленной регистрации инвестор не имеет права продать объект, в том числе и передать его в ипотеку.

Незавершенку часто не спешат регистрировать, здесь дело в особенностях налоговой политики страны. Собственник обязан платить по счетам и уплачивать налог, если собственника нет – не надо и отдавать свои деньги.

Поэтому чаще всего недостроенные здания не регистрируют и даже не ставят на учет в госкадастре, так что по документам ихякобы нет.

Процесс продажи недостроя

Итак, объект не достроен, значит эксплуатация объекта незавершенного строительства строго запрещена.

Обычно разрешение на ввод в эксплуатацию можно получить только если есть документы, доказывающие, что все работы были выполнены в запланированном объеме и построенный объект полностью отвечает проектным документам.

Какую квартиру выбрать в новостройке — https://metrtop.ru/novostrojka/kak-vybrat-kvartiru-v-novostroyke/.

Документы для оформления субсидии на квартиру — https://metrtop.ru/dokumenty/oformleniya-subsidii-na-kvartiru/.

Что такое лофт апартаменты — https://metrtop.ru/info/loft-apartamenty/.

Поэтому так сложилось, что получить разрешение можно только после успешного окончания работ. До тех пор, пока монтаж и стройка не окончена, использовать даже часть здания строго запрещено.

Зато объект можно продать, т.е. собственник передает другому человеку принадлежащее ему имущество, запрашивая за это объективную цену.

Как было отмечено ранее, подобная сделка можно совершаться лишь в том случае, если инвестор полноправный собственник объекта и это право собственности было зарегистрировано в Государственном реестре.

Предварительно продавец должен будет зарегистрировать свои права на этот земельный участок, независимо от того, получен ли он в эксплуатацию в аренду или по договору купли-продажи.

Будущий потенциальный владелец должен особенно внимательно относиться к проверке всех документов, в частности проектной документации и разрешений на ведение стройки.

Заменой свидетельству из Росреестра является выписка из ЕГРП, которая служит доказательствам права собственности. Дальше продажа происходит по стандартному алгоритму, по которому заключается все сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Скачать договор можно в сети, затем заполнить его и обратиться в ближайшее МФЦ или сразу в Росреестр с целью зарегистрировать сделку. Понадобится оплатить около 2 тысяч рублей за переход прав, при себе обязательно иметь паспорт.

Сложности списания недостроенного объекта

В организации списание незавершенного строительства отображается в бухгалтерских проводках не только при его ликвидации, но и в случае описанной выше ситуации с продажей объекта покупателю.

Поскольку такое имущество еще не было отражено в статье основных средств, то списывать нужно лишь капитальные вложения в стройку, но никак не основное средство.

Это значит, что нет необходимости в сборе специальной комиссии или оформлении актов.  Да и формы списания недостроенного объекта пока что тоже нет, так что провести операцию можно через форму, используемую при продаже или ликвидации основных средств.

Заключение

Понятие незавершенного строительства очень сложное, более того, даже в действующем законодательстве РФ проблематично найти точное определение.

По причине отсутствия денег или строительных материалов любой объект может внезапно превратиться в недострой, до которого никому нет дела и ввести его в эксплуатацию до окончания всех работ не предоставляется возможным.

Если рассматривать тему в ключе вложения средств в квартиру на этапе ее застройки, то необходимо очень внимательно отнестись к выбору застройщика, чтобы спустя полгода работы на объекте не были прекращены по неизвестным причинам, и вы не остались без жилья.