Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Приобретение жилья в ещё возводящемся здании – рискованное капиталовложение. Основные положения ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года регулируют возникающие правоотношения между сторонами сделки и защищают права покупателей-дольщиков.
Особое внимание требуется уделить договору, заключаемому участниками. Если хотя бы один пункт, указанный в ФЗ № 214, не будет соблюдён, документ признаётся недействительным.
Понятие ДДУ
Долевым называется такой вид строительства, при котором организации-застройщики и инвестирующие их предприятия привлекают новых инвесторов (дольщиков) для окончания работ по возведению и успешной сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
Участие в долевом строительстве касается и других объектов недвижимости. Для подтверждения будущей сделки стороны должны заключать договор долевого строительства (иначе ДДУ).
Покупка строящегося объекта имеет положительные стороны:
- цена на такие помещения намного ниже, чем на аналогичные, продаваемые на вторичном рынке;
- дольщик самостоятельно выбирает интересующий его вариант планировки;
- застройщик предоставляет возможность оплачивать стоимость доли в рассрочку.
К единственным минусам относят высокий риск столкнуться с мошенниками в лице застройщиков или потерять денежное вложение в связи с банкротством компании, руководящей возведением дома.
Стороны сделки
Как указывалось выше, заключением ДДУ занимаются 2 стороны – застройщик и дольщик. К первым относят любую организацию – юридическое лицо – с правом на распоряжение землёй, на которой возводится дом, и официальным допуском на осуществление строительных работ.
При этом компания не обязательно должна владеть земельным участком, по закону она вправе заключить с её собственником договор аренды или субаренды.
В роли дольщика могут выступать:
- частные предприниматели;
- обычные граждане;
- компании.
В чём суть федерального закона № 214?
ДДУ относится к разновидности гражданско-правовых договоров, однако до недавнего времени процесс заключения сделки плохо регулировался на законодательном уровне. Для защиты прав дольщиков от махинаций мошенников 30 декабря 2004 года был принят ФЗ № 214.
На основании заключённого ДДУ строительная компания обязуется передать определённый объект в распоряжение второй стороне в установленный период.
Ниже перечислен список, какие гарантии даёт ФЗ № 214:
- застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- при случайной гибели или нанесении имуществу вреда до момента передачи прав на объект второй стороне ответственность ложится на застройщика;
- недвижимость подлежит передаче наследникам дольщика в случае его гибели (наследуются и права, и обязанности по заключённому ДДУ);
- для защиты интересов дольщиков законодательство устанавливает гарантийный срок на объект (при выявлении недостатков или изъянов вторая сторона вправе привлечь компанию-застройщика к ответственности).
Следует отметить, если ДДУ содержит условие, которое способно освободить строительную организацию от ответственности при обнаружении недостатков у объекта, сам договор продолжит иметь юридическую силу, однако данные положения документа ничтожны и незаконны.
Гарантийный срок, согласно ФЗ № 214, не может быть меньше:
- трёх лет, если речь идёт о технологическом либо инженерном оборудовании, переданном дольщикам;
- пяти лет (на сам предмет сделки).
Подготовка ДДУ по ФЗ № 214: на что обратить внимание?
Договор долевого участия является двусторонним и возмездным, он оформляется в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации в отделении единого Росреестра либо МФЦ. ДДУ должен содержать перечисленные ниже сведения, согласно 4 части 4 статьи ФЗ № 214:
- характеристику продаваемого объекта, совпадающую с проектной документацией;
- точные сроки сдачи предмета сделки во владение дольщику;
- сведения об участниках;
- стоимость сделки, порядок внесения оплаты;
- гарантийный срок;
- методы обеспечения обязательств по ДДУ;
- подписи сторон.
Если хотя бы одно из перечисленных условий не содержится в документе, по закону он считается недействительным. Сама сделка признаётся официально заключённой в момент регистрации договора в Росреестре.
После передачи объекта в собственность дольщика, он обязан аналогичным образом зарегистрировать факт возникновения прав на недвижимость. Данная процедура осуществляется исключительно после того, как обе стороны исполнят все необходимые по документам требования и условия.
Документы для регистрации ДДУ
Продажа квартир в строящемся доме имеет множество нюансов. Один из них – различие в комплекте документации при регистрации первого ДДУ и всех последующих. Так, в общий перечень входят:
- заявление на предоставление услуги (в двух экземплярах от обеих сторон, форма бланка для организаций несколько иная);
- чек, удостоверяющий уплату определённой пошлины;
- ДДУ со всеми сопутствующими приложениями (минимум в 3 экземплярах, по количеству сторон сделки);
- паспорт (при наличии несовершеннолетнего владельца до 14 лет предоставляется его свидетельство о рождении);
- согласие официального супруга дольщика на сделку, удостоверенное нотариально (не требуется, если и муж, и жена – участники сделки);
- договор залога права требования (при оформлении кредита для выкупа доли);
- документы по возводимому объекту, содержащие его характеристику и месторасположение;
- доверенность или документ, подтверждающий назначение заявителя опекуном (при необходимости, если бумаги подаются через представителя).
Регистрация квартиры через МФЦ.
Как делится наследство между женой и детьми — https://metrtop.ru/info/razdel-nasledstva-mezhdu-zhenoy-i-detmi/.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка — подробнее здесь.
Если вы являетесь первым дольщиком, который регистрирует свой договор, помимо стандартного набора бумаг, вам понадобится предоставить сотруднику Росреестра некоторые документы от застройщика, а именно:
- планировку дома;
- проектную декларацию;
- официальное разрешение от муниципалитета на строительство;
- документ, удостоверяющий наличие у застройщика права распоряжения землёй;
- договор страхования гражданской ответственности при недобросовестном исполнении условий сделки (также требуется подтверждение оплаты части или всей страховки);
- договор поручительства за своевременную сдачу дома совладельцам;
- перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.
Для осуществления регистрации второго и последующих ДДУ сотрудник не вправе запрашивать перечисленные выше бумаги. В Росреестр или МФЦ достаточно предоставить стандартный комплект.
Стоимость регистрации ДДУ
Регистрационная процедура в отделении Росреестра осуществляется платно. На основании 30 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, гражданин, заключивший договор со строительной компанией, должен заплатить 350 рублей за данную услугу, а предприятие– 6 тыс. рублей.
В соответствии со вторым пунктом 333.18 статьи того же кодекса, при обращении в государственный орган обе стороны оплачивают необходимую пошлину в равных частях, то есть по ½ от установленного для заявителя размера сбора.
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !